Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, sözleşme hükümlerine uygun olarak alacağı dairelere karşılık arazisinin belirli bir kısmını devretme yükümlülüğünü üstlenirken, müteahhit ise belirli bir oranda bağımsız bölüme ve arsa payına hak kazanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tercih edilme sebeplerinden biri, arsa sahibi olan ancak inşaat faaliyetlerini yürütecek yeterli maddi kaynağa veya teknik bilgiye sahip olmayan bireylerin, kendi arsalarında konut sahibi olabilme imkanını ek bir ödeme yapmadan elde edebilmeleridir.
İşe Zamanında Başlanmaması Nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi Nasıl Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işe başlama tarihi belirlenmiş olmasına rağmen müteahhit bu tarihte işe başlamazsa, arsa sahibi, eserin teslimi için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Ancak bu fesih hakkının kullanılabilmesi için müteahhidin işe zamanında başlamaması ve geri kalan sürede inşaatın bitirilmesinin imkansız olması gerekmektedir. Gecikme, arsa sahibinden kaynaklanmamalı, inşaatın teslim tarihi dolmamış olmalı, arsa sahibi müteahhidi uyarmalı ve ek süre vermelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, işe zamanında başlamayan yüklenici durumunda iş sahibinin (arsa sahibi) teslim için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeden dönebileceğini belirtir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, sözleşmede teslim süresinin var olup olmadığına bağlı olarak incelenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata başlama tarihi belirtilmemişse bu durumda arsa sahibinin fesih hakkı nasıl olur?
İnşaata başlama tarihi sözleşmede yer almıyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 90. maddesine göre arsa sahibi müteahhidi "derhal" inşaata başlaması için ihtarda bulunabilir. İhtara rağmen müteahhit işe başlamazsa, arsa sahibi müteahhidin işe zamanında başlamaması nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Ancak verilen süre dolmadan işe başlanmışsa arsa sahibi fesih talep edemez.
Teslim süresi belli olan işlerde müteahhit, sözleşme gereği belirlenen tarihte işe başlamakla yükümlüdür. Arsa sahibinin kusuru veya inşaata başlanamaması durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Bu durum genellikle müteahhidin inşaat ruhsatı almasında sorun yaşanmasıyla ortaya çıkar.
Eğer sözleşmede inşaat ruhsatı temini için makul bir süre öngörülmüşse, müteahhit bu süre içinde ruhsatı temin etmelidir. Aksi takdirde arsa sahibi işe başlamama nedeniyle fesih hakkını kullanabilir. Ancak arsa sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için ruhsat almayı güçleştiren nedenlerin müteahhidin kusuru veya ihmali davranışlarından kaynaklanmış olması şarttır. Arsa sahibinden veya ruhsat alınacak idareden kaynaklı bir gecikme oluşmuşsa, arsa sahibi işe başlamama nedeniyle fesih talep edemez. Arsa sahibi, 6098 sayılı yasanın 473. maddesinde belirtilen hakkını kullanabilmek için öncelikle müteahhidi yazılı olarak uyarmalı ve uygun bir süre vermelidir. Ancak müteahhidin durumu veya tutumu nedeniyle süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa veya inşaatın belirli bir zamanda veya süre içinde teslim edilmemesi durumunda ifanın artık kabul edilmeyeceği anlaşılıyorsa, arsa sahibinin makul bir süre tanımasına gerek yoktur.
Sözleşmede inşaat ruhsatı temini için makul süre öngörülmemiş ise bu durumda arsa sahibinin hakları nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat ruhsatı temini için makul süre öngörülmemişse veya bu süre aşılmışsa, arsa sahibi aşağıdaki haklarını kullanabilir.
1- Sözleşme Şartlarına Uyum İhlali: İnşaat ruhsatı alınması sözleşme şartları arasında yer alıyorsa ve bu süreç gerçekleşmemişse, sözleşme şartlarına uyulmamış olabilir. Bu durumda arsa sahibi, sözleşmenin ihlali nedeniyle hukuki yollara başvurabilir.
2- Tazminat Talebi: İnşaat ruhsatının zamanında alınmaması nedeniyle arsa sahibi maddi veya manevi zarara uğramışsa, tazminat talep etme hakkına sahip olabilir.
3- Sözleşmenin Feshi: İnşaat ruhsatı temini konusunda belirli bir süre aşıldıysa ve bu durum sözleşme şartlarına aykırıysa, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Feshedilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için çeşitli yükümlülükler içerdiğinden, sözleşmenin sona erdirilmesi yöntemleri sınırlıdır ve belirli şartları gerektirir. Tarafların fesih konusunda kendi aralarında anlaştığı durumda; feshin geçerli olabilmesi için resmi bir şekilde, yani noter kanalı ile yapılması gerekmektedir. Taraflar kendi aralarında anlaşamadıklarında ise mahkeme yolu ile fesih davası açılması gerekmektedir.